Cara Cek Legalitas Rumah: SHM, HGB, PBG, dan IMB

Legalitas adalah satu-satunya bagian pembelian rumah yang, kalau salah, tidak bisa diperbaiki dengan uang. Bangunan bisa direnovasi, lokasi bisa Anda terima, angsuran bisa dinegosiasi. Sertifikat yang bermasalah bisa berarti Anda kehilangan segalanya.

Kabar baiknya: pemeriksaannya tidak rumit, dan sebagian besar bisa Anda lakukan sendiri.

Langkah 1: Minta Lihat Sertifikatnya

Bukan fotokopi, bukan foto di ponsel penjual. Minta melihat aslinya, atau setidaknya salinan yang bisa Anda foto sendiri lengkap dengan nomornya.

Penjual yang enggan menunjukkan sertifikat pada tahap serius sudah memberi Anda informasi penting.

Yang Anda periksa pada sertifikat:

• Jenis hak — SHM, HGB, atau lainnya. Bedanya dibahas di artikel SHM versus HGB.
• Nama pemegang hak — apakah sesuai dengan pihak yang menjual kepada Anda.
• Luas tanah — apakah sesuai dengan yang ditawarkan.
• Nomor sertifikat dan lokasi — untuk dicocokkan pada langkah berikutnya.
• Halaman belakang — di sinilah tercatat pembebanan seperti hak tanggungan, atau catatan blokir dan sengketa.

Halaman belakang sering terlewat, padahal di situlah informasi paling menentukan berada.

Langkah 2: Cek ke Kantor Pertanahan

Ini langkah yang tidak bisa digantikan apa pun. Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan setempat memastikan sertifikat itu benar terdaftar, datanya sesuai, dan tidak sedang dibebani atau diblokir.

Pengecekan umumnya dilakukan lewat notaris atau PPAT. Biayanya kecil dibandingkan nilai transaksinya, dan ini bukan tempat untuk berhemat.

Perlu diketahui: ada juga layanan penelusuran daring yang disediakan kementerian terkait untuk sebagian data pertanahan. Layanan semacam ini berguna sebagai penyaring awal, tapi tidak menggantikan pengecekan resmi.

Langkah 3: Periksa Izin Bangunan

Sejak berlakunya ketentuan baru, Izin Mendirikan Bangunan digantikan Persetujuan Bangunan Gedung. Bangunan lama yang sudah punya IMB tetap sah; bangunan baru mengurus PBG.

Yang perlu Anda tanyakan: apakah bangunannya punya izin, dan apakah bangunan yang berdiri sesuai dengan yang diizinkan. Rumah yang dibangun melebihi izin bisa bermasalah saat dijual kembali. Bahasannya di artikel PBG pengganti IMB.

Langkah 4: Periksa PBB

Minta lihat bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan beberapa tahun terakhir. Ini memberi dua informasi: apakah ada tunggakan, dan apakah data objek pajaknya cocok dengan sertifikat.

Tunggakan PBB menjadi beban yang harus diselesaikan sebelum balik nama.

Langkah 5: Cocokkan dengan Kondisi Fisik

Ukur atau setidaknya perkirakan luas tanah di lokasi, lalu bandingkan dengan yang tertulis di sertifikat. Perbedaan yang signifikan perlu dijelaskan.

Periksa juga batas-batasnya. Pagar yang berdiri di luar batas sertifikat adalah sumber sengketa dengan tetangga yang bisa berlangsung bertahun-tahun.

Langkah 6: Libatkan Notaris Sejak Awal

Bukan hanya saat menandatangani akta. Notaris atau PPAT bisa membantu memeriksa keabsahan dokumen jauh sebelum Anda membayar. Perannya dijelaskan di artikel peran notaris dan PPAT.

Kalau Membeli lewat KPR

Bank ikut memeriksa legalitas agunan, dan penolakan bank karena masalah legalitas sebenarnya menyelamatkan Anda.

Tapi jangan menggantungkan seluruhnya pada bank. Kepentingan bank adalah keamanan agunan mereka; kepentingan Anda lebih luas dari itu.

Di Jatisari Luxury Residence

Seluruh sembilan unit bersertifikat SHM per unit dan berstatus siap akad. Untuk skema Bank Syariah Nasional, harga sudah mencakup penerbitan SHM dan IMB.

Silakan jalankan seluruh enam langkah di atas sebelum membayar apa pun. Kami menyediakan dokumen untuk diperiksa.

Minta dokumen legalitas lewat WhatsApp dengan menyebut kode unit yang Anda incar.

Pertanyaan yang Sering Diajukan