SHM vs HGB: Perbedaan yang Menentukan Nilai Rumah Anda

Dua jenis hak atas tanah yang paling sering Anda temui saat membeli rumah adalah Sertifikat Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Perbedaannya bukan formalitas; ia menentukan berapa lama Anda memilikinya dan berapa nilainya saat dijual.

Sertifikat Hak Milik

Hak terkuat dan terpenuh atas tanah menurut hukum agraria Indonesia. Ciri utamanya:

• Tidak berjangka waktu. Tidak perlu diperpanjang.
• Dapat diwariskan tanpa perubahan status.
• Dapat dijadikan jaminan dengan penerimaan paling luas oleh bank.
• Hanya untuk warga negara Indonesia perorangan; badan hukum umumnya tidak dapat memegangnya, kecuali jenis tertentu yang diatur khusus.

Hak Guna Bangunan

Hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu.

• Berjangka waktu, dan dapat diperpanjang serta diperbarui sesuai ketentuan.
• Dapat dipegang badan hukum, sehingga lazim dipakai perusahaan dan pengembang.
• Dapat ditingkatkan menjadi SHM bila memenuhi syarat, dengan proses dan biaya tersendiri.

Karena ketentuan jangka waktu, perpanjangan, dan peningkatan hak dapat berubah, rinciannya sebaiknya dikonfirmasi ke kantor pertanahan atau notaris.

Konsekuensi Praktis

Terhadap nilai jual

Rumah bersertifikat SHM umumnya lebih mudah dijual dan berharga lebih tinggi daripada rumah HGB dengan kondisi setara. Calon pembeli tidak perlu memikirkan sisa jangka waktu dan biaya perpanjangan.

Terhadap KPR

Bank menerima keduanya, tetapi pada HGB umumnya ada syarat tambahan: sisa jangka waktu harus melebihi tenor KPR yang diajukan. Kalau sisa HGB tinggal sepuluh tahun, tenor dua puluh tahun tidak mungkin.

Terhadap biaya jangka panjang

HGB memerlukan biaya perpanjangan pada waktunya. SHM tidak. Selisih ini kecil per kejadian tapi nyata.

Kalau Anda Menemukan HGB

HGB bukan cacat dan bukan alasan otomatis untuk mundur. Yang perlu Anda lakukan:

• Periksa sisa jangka waktunya. Tertulis pada sertifikat.
• Tanyakan siapa yang mengurus peningkatan ke SHM dan siapa yang menanggung biayanya. Kalau pengembang menjanjikan peningkatan, minta tertulis dengan tenggat.
• Hitung biaya peningkatan ke dalam harga yang Anda bandingkan.
• Sesuaikan tawaran harga. Rumah HGB wajar dihargai lebih rendah daripada SHM setara.

Jenis Hak Lain yang Mungkin Anda Temui

Selain SHM dan HGB, ada Hak Pakai serta dokumen yang bukan sertifikat, misalnya girik atau petok. Dokumen jenis terakhir bukan bukti kepemilikan yang terdaftar dan memerlukan proses pendaftaran tersendiri.

Kalau yang ditawarkan kepada Anda bukan sertifikat terdaftar, perlakukan itu sebagai transaksi dengan risiko jauh lebih tinggi, dan libatkan notaris sejak percakapan pertama.

Di Jatisari Luxury Residence

Seluruh sembilan unit bersertifikat SHM per unit dan berstatus siap akad. Artinya tidak ada proses pemecahan sertifikat yang harus Anda tunggu, dan tidak ada jangka waktu yang perlu diperpanjang.

Untuk memeriksa sendiri, langkahnya ada di panduan mengecek legalitas. Minta dokumen unit tertentu lewat WhatsApp.

Pertanyaan yang Sering Diajukan