Rumah Baru vs Rumah Bekas di Bekasi: Perbandingan yang Adil

Rumah bekas terlihat lebih murah per meter, dan sering memang begitu. Yang jarang dihitung adalah biaya untuk membuatnya setara dengan rumah baru.

Keunggulan Rumah Bekas

Harga per meter umumnya lebih rendah

Terutama untuk rumah yang sudah berusia belasan tahun ke atas.

Lingkungan sudah terbukti

Ini keunggulan yang paling nyata dan paling diremehkan. Anda bisa melihat langsung bagaimana lingkungan itu bertahan: apakah pernah tergenang, bagaimana tetangganya, apakah jalannya terawat.

Pada perumahan baru di lahan yang baru dibuka, semua itu masih dugaan.

Bisa dinegosiasi lebih leluasa

Penjual perorangan umumnya lebih fleksibel daripada pengembang.

Sering di lokasi yang lebih matang

Rumah bekas berada di wilayah yang fasilitasnya sudah lengkap.

Biaya yang Sering Tidak Dihitung

Inilah yang membuat perbandingan menjadi tidak adil bila diabaikan:

• Renovasi. Instalasi listrik lama, pipa yang perlu diganti, atap yang perlu diperbaiki.
• Pengecatan menyeluruh, dalam dan luar.
• Penggantian sanitasi dan perlengkapan kamar mandi.
• Pembersihan menyeluruh sebelum ditempati.
• Biaya balik nama yang pada rumah bekas ditanggung penuh pembeli.

Pada rumah berusia belasan tahun, total biaya ini bisa sangat besar — dan yang paling menyulitkan adalah sifatnya yang sering baru ketahuan setelah pekerjaan dimulai.

Risiko Khusus Rumah Bekas

• Instalasi listrik lama yang tidak memadai untuk kebutuhan sekarang, dan bisa berbahaya.
• Pipa yang bocor di dalam dinding atau di bawah lantai.
• Riwayat rayap.
• Legalitas yang lebih rumit — sertifikat mungkin masih atas nama pemilik lama-lama sebelumnya, atau ada persoalan waris.
• Bangunan tidak sesuai izin akibat penambahan yang tidak didaftarkan. Bahasannya di artikel PBG pengganti IMB.

Poin terakhir dan keempat adalah yang paling memakan waktu untuk diselesaikan.

Keunggulan Rumah Baru

• Tidak ada renovasi tersembunyi. Yang Anda lihat adalah kondisinya.
• Instalasi sesuai standar sekarang, termasuk daya listrik yang memadai.
• Garansi bangunan — dibahas di artikel garansi bangunan.
• Legalitas lebih sederhana, terutama bila sertifikat sudah terpecah per unit.
• Bisa langsung ditempati setelah pekerjaan awal yang minimal.

Kelemahan Rumah Baru

• Harga per meter umumnya lebih tinggi.
• Pada perumahan yang baru dibuka, lingkungan belum terbentuk.
• Riwayat genangan belum bisa dinilai dari pengalaman.

Dua kelemahan terakhir tidak berlaku untuk rumah baru yang dibangun di kantong permukiman yang sudah lama berdiri — seperti Kelurahan Jatisari. Di sana lingkungan sudah ada, warga sudah ada, dan riwayat wilayah bisa ditanyakan.

Cara Membandingkan dengan Adil

• Hitung harga per meter bangunan untuk keduanya.
• Tambahkan perkiraan biaya renovasi pada rumah bekas. Minta tukang menilai sebelum Anda menawar, bukan sesudah.
• Tambahkan biaya transaksi pada keduanya — daftarnya di artikel biaya di luar harga rumah.
• Bandingkan totalnya, bukan harga awalnya.
• Perhitungkan waktu: rumah bekas yang perlu direnovasi berarti Anda tetap membayar sewa selama pengerjaan.

Unit di Jatisari Luxury Residence adalah rumah baru bersertifikat SHM per unit, berstatus siap akad, di kantong permukiman Jatisari yang sudah lama berdiri. Atur jadwal survei untuk membandingkannya sendiri.

Pertanyaan yang Sering Diajukan