Beda Harga Cash dan Harga KPR: Kenapa Ada Selisih dan Berapa Besarnya

Calon pembeli sering terkejut di tahap akhir: harga yang mereka lihat di iklan ternyata harga cash, sedangkan harga untuk skema KPR lebih tinggi. Ini bukan praktik tersembunyi, tapi memang jarang dijelaskan sejak awal.

Artikel ini menjelaskannya lengkap dengan angka, supaya Anda bisa menghitung sejak hari pertama.

Kenapa Ada Selisih

Pada pembelian cash, pengembang menerima seluruh dana dalam hitungan minggu atau bulan. Pada KPR, ada tiga hal yang berbeda:

• Waktu. Proses pengajuan, penilaian jaminan, sampai pencairan memakan waktu. Selama itu modal pengembang tertahan.
• Biaya proses. Provisi, administrasi, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran. Sebagian ditanggung pengembang dalam skema tertentu.
• Risiko. Sebagian pengajuan tidak disetujui, dan unit yang sudah ditahan harus dipasarkan ulang.

Ketiganya berbiaya nyata, dan biaya itulah yang muncul sebagai selisih harga.

Angka Nyata di Jatisari Luxury Residence

Terlihat jelas: selisih pada skema Bank Jateng hampir dua kali lipat selisih pada skema Bank Syariah Nasional. Ini bukan karena satu bank lebih baik, melainkan karena struktur biayanya berbeda.

Jangan Berhenti di Harga

Godaan terbesar setelah melihat tabel di atas adalah menyimpulkan bahwa BSN selalu lebih murah. Itu belum tentu, karena yang Anda bayar sebenarnya bukan harga melainkan total angsuran selama tenor.

Angsuran BSN dimulai rendah lalu naik sampai tahun kelima. Angsuran Bank Jateng tetap sejak awal. Perhitungan total keduanya ada di perbandingan angsuran dua bank untuk unit yang sama.

Kapan Cash Lebih Masuk Akal

Cash jelas lebih murah dalam rupiah. Tapi menguras seluruh tabungan untuk membeli rumah tunai punya risikonya sendiri: Anda kehilangan dana darurat.

Jalan tengah yang kami sediakan adalah cash bertahap enam bulan, yang membagi pembayaran tanpa masuk ke skema bank. Rinciannya di artikel cash bertahap.

Kapan KPR Lebih Masuk Akal

• Ketika dana Anda cukup untuk uang muka tapi tidak untuk seluruh harga.
• Ketika Anda ingin menjaga likuiditas untuk keperluan lain.
• Ketika penghasilan Anda diperkirakan naik, sehingga skema bertingkat justru menguntungkan.

Pertimbangan lengkapnya ada di artikel beli rumah cash versus KPR.

Kalau Anda ingin dihitungkan untuk unit tertentu, sebutkan kode unit dan skema yang Anda pertimbangkan lewat WhatsApp. Simulasinya juga tersedia langsung di halaman simulasi KPR.

Pertanyaan yang Sering Diajukan